この記事の想定読者
- ターゲット読者: 40代でマイホーム購入を検討している人
- 記事の目的: 40代ならではの注意点やリスクを踏まえたマイホーム購入のポイントを解説し、失敗・後悔しないようにする
住もうよ！マイホームでは、40代で家を買いたいという相談を多数承っています。40代で家を買うことは、ライフプラン上は決して遅くありませんが、資金計画上ではそれなりの覚悟が必要な年齢です。本記事では、20代や30代で家を買うことに比べてどのようなポイントに注意が必要か説明します。特に、不動産会社は家を売る以外の要素を考慮することがすくないため、注意が必要です。
40代でマイホームを購入する際には、以下の点に注意することが重要です。
ライフプランとローン返済期間の確認
ライフプランの再確認と必要に応じた見直し
40代は、子供の教育費や老後生活の準備など、多くのライフイベントに同時並行に備える時期です。マイホーム購入が他の重要な支出にどう影響するかを考慮する必要があります。
子どもの人数が確定している場合、教育の予算総額を計算します。幼保、小学校、中学校、高校、大学等、習い事（種類、頻度、期間、目標とする到達レベル）、塾代（ご自分の時代とはお金のかかり方が違うため注意、高校受験のために高学年から英語の勉強を始めたり、センター試験の変化でプログラミングの学習を希望するお子さんもいます）
老後資金については、今の生活水準で100歳まで生存した場合に、定年から100歳まで老後生活資金の総額を算出します。そこから、公的年金である厚生年金、国民年金の受給総額を差引くと、定年までに準備すべき金額が算出できます。
もし、老後生活資金が明らかに到達不可能な金額になってしまった場合、老後生活費を考慮すると家が買えなくなってしまいます。かといって一生賃貸にすると、さらに老後資金が必要になる可能性が高いので注意が必要です。
このように、にっちもさっちもいかなくなってしまう可能性が高くなるのが、40代での住宅購入です。購入タイミングを先延ばして50代になってお金が貯まってからと考えると、さらに状況が悪化する点は注意が必要です。
社宅に住み続けられるだけ住んでから家を買おうとすると購入時期が40代、50代になりがちです。社員のための福利厚生が、皮肉にも人生の足を引っ張ることになる場合があります。
このように、計算してみると「もっと早く買えばよかった」と人生設計を失敗したと感じる人や、後悔する人もいます。今が今後の人生で一番若い日ですから、これからすぐに動く必要がありそうです。
ローン返済期間
一般的に住宅ローンは35年ローンが多いですが、40代で借りる場合、完済時に70代半ばから後半になるため定年後に返済ができるかを考える必要があります。無理のない返済計画を立てるため、返済期間を短くするか、繰り上げ返済を視野に入れることが大切です。
住宅ローンの返済シミュレーションを実施する場合、35年返済の場合で試算することが多いと思います。すると、比較的返済しやすい金額に見えるかもしれません。ただ、それは当初の返済についてのみ、短期的な視点です。
住宅ローンの返済期間が長くなると、住宅ローンの返済に対して元本返済分が少ないため、住宅ローン残高がなかなか減りません。10年返済を続けても残高が3割ほどしか減りませんので、20年返済を続けて定年を迎えたタイミングでようやく残高が半分になる計算です。
定年時に住宅ローンを一括返済しようとした場合、当初借入額の半分の退職金あるいは預貯金が必要になる点に注意が必要です。定年を迎えるタイミングで失敗したと後悔しないようにしましょう。
自己資金とローン審査の準備
自己資金
40代でのマイホーム購入では、できるだけ多くの自己資金を用意することで、ローンの借入額を減らし、毎月の返済負担を軽減することが理想です。もし、40代であるにもかかわらず頭金の準備が無いとしたら、住宅購入の予算を大幅に調整する必要があります。また、金利の低いローンを選ぶためにも自己資金は重要です。
40代になると住宅ローンの審査が厳しくなりはじめるため、ネットで検索して表示される銀行の最優遇金利で借りられるケースが減り始めます。その際に、最優遇金利を勝ち取る要素の１つに自己資金があります。
自己資金は最終的に頭金にするかにかかわらず、無いと「お金を貯めることができない家計（ゆとりがない）」有ると「お金を貯めることができる家計（ゆとりがある）」と考えることができるため、貸し倒れリスクを避けたい金融機関の一部やフラット３５などの公的住宅ローンでは、頭金の割合が住宅価格に対して一定割合を超えると、金利を優遇してくれる場合があります。
ローン審査
40代は年収がピークに達している可能性がありますが、ローン審査では現在の収入だけでなく、将来の収入や退職時の生活費も考慮する必要があります。金融機関によっては、年齢や職業による審査基準が異なるため、複数の金融機関での審査を検討しましょう。
特に、今後役職定年や再雇用などで収入が減ることが確定している場合は、今の年収は参考にしかなりません。おそらく住宅ローン審査では問題ないのですが、将来的な返済計画において、返済難に陥る可能性があります。思ったような金利で住宅ローンを借りることができなくなる点も、40代で家を買う際の注意点と言えるでしょう。「知らなかった」「誰も教えてくれなかった」と言われて、失敗したと感じたり後悔しやすいポイントです。
物件選びのポイント
将来のライフステージに合った物件
子どもの年齢によりますが、子供が巣立つなど、家族構成が変わることを考慮して、将来的に使いやすい間取りや立地を選ぶことが重要です。例えば、将来夫婦二人で暮らすことを想定して、コンパクトでメンテナンスがしやすい物件を選ぶのも一案です。
子どもが中高生や大学・社会人になってから家を買うのであれば、必要となるのが個室です。プライバシー配慮もあり、子どもが小さければ許容される家族相部屋は好まれないでしょうから、必然的に大きな家やマンションを選択することになるでしょう。
子どもが成長してからのマイホーム購入では学区を気にする必要がないため、比較的「働く人」に焦点を当てた立地や間取り選びができます。実家で親の介護がしやすい立地、親と同居が可能な間取り、職場に通勤しやすい立地、少し不便でも閑静な住宅街、自然の多い環境など、子育て期間中とは別の視点、言い換えると自分たちのためのマイホーム購入ができる点は重要です。
中古物件の検討
中古物件は新築に比べて価格が抑えられることが多く、40代での購入に適している場合があります。ただし、リフォーム費用や維持費も考慮する必要があります。
予算を抑えたい場合は、中古住宅を視野に入れるのも良さそうです。
老後の資金計画とのバランス
老後資金とのバランス
マイホーム購入による支出が老後資金にどのように影響するかを慎重に考えましょう。老後に向けた資金計画を立て、その上で無理のない住宅購入を目指すことが重要です。
住もうよ！マイホームが一番重要視しているのは、老後資金と住宅資金とのバランスをとることです。不動産会社は高い家を売った方が手数料が高く、利益が増え儲かるため、老後資金を念頭に置いた住宅選びを避けたがります。
ところが、老後資金と住宅資金のバランスを考慮しないと、老後資金が準備できず常にお金の不安を抱えたまま生活することになります。これでは精神衛生上よくありません。不動産会社が教えてくれない家の買い方は、予算を適切に割り振ることと言えます。
リスク管理
生命保険やローン保険の確認
40代は健康リスクも増える時期です。万が一の場合に備えて、住宅ローンに付帯する生命保険や、ローン返済不能時の保険について確認しておくことが大切です。
とくに、メンタルを病んだ経験があり、精神科に通院した経験がある場合や、向精神薬を処方されている場合、団信が通らず住宅ローンを借りることができない場合があります。
団信が否認された場合でも、住宅ローンを団信として活用することができることもありますので、家族を抱えたタイミングで家族の生活を守るに足る生命保険に加入しておくことも大切です。
また、家族にがん、脳卒中、心筋梗塞等、三大成人病のリ患者がいる場合は、団信も特別にガン団信、特定疾病団信などを選ぶと安心です。
税制や補助金の活用
住宅ローン減税や補助金
40代での購入でも、住宅ローン減税や自治体の補助金制度を活用することができます。最新の制度や条件を確認し、最大限に活用しましょう。
住宅ローン控除は年齢に関係なく利用ができます。他には、住宅取得資金贈与の特例を活用して、親世代から資金贈与を受けることができないか相談するといいでしょう。
住宅資金の贈与が受けられない場合は、教育資金の贈与を受けることで、間接的に家計をサポートすることもできるでしょう。
これらのポイントを押さえて、40代でのマイホーム購入を計画すると、無理のない暮らしを実現しやすくなります。