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住まいとお金のコラム

中立的なマイホーム購入の窓口が必要な理由

正直不動産の世界での商品選び

正直不動産という漫画があります。最近はNHKでドラマ化されました。本当の情報がほとんどないとか、情報を確かめるすべがないというおそろしい世界です。家を買う人の多くは、一生に一度の買い物です。失敗できないからこそ、第三者のファイナンシャルプランナーを交えて、味方を増やして家を選ぶ必要があると私たちは考えています。

賃貸が賢いという人たちの主張

社会的な影響力のある著名人の一部は、マイホームを非合理的と否定し、賃貸を勧めます。しかし、その多くはフリーランスや経営者の立場であり、一生稼ぎ続けるチカラがあります。また、潤沢な資金を持っており、マイホームはいつでも買える資産状況です。

一方で、世の中の多くの人は、会社勤めや役所勤めで定年があり、個人事業者は定年が無くても、不労所得が潤沢にあるわけではありません。となると、賃貸派のストーリーは一部の選ばれた人間が実現できる選択肢ということができます。

金利が下がると住宅価格が上昇する。金利が上がるとどうなる?

金利の動きに対して不動産は、株式や債券と同じ動きをします。金利が下がると価格が上がります。金利が上がると価格が下がるかどうか定かではありませんが、平成バブルの崩壊では、金利上昇とともに不動産価格も大暴落しました。

日本では、リーマン・ショック後から日本銀行による金融緩和政策と政策金利の引き下げによって、超低金利、マイナス金利が実現されました。これにより、需要の多さではなく金利水準で不動産価格が値上がりを続けました。

世界的なインフレで住宅価格が上がっている

アメリカの政策金利引き上げにもかかわらず、日本は金利を上げることができませんでした。そのため、急激な円安に見舞われています。今後は資材の調達不足の他に、輸入価格の上昇など住宅の建設コストが高くなりそうです。

既にウッドショックという言葉で木材価格の上昇と、それに伴う建築コストの上昇が認識されていますが、今後さらなる建築コストの上昇懸念があります。

実は家賃も上昇している

住宅価格の上昇とともに、都市部を中心に家賃相場も上昇しています。LIFULL HOME’Sの運営するウェブサイト住まいインデックスでは、住みたい地域の家賃相場を時系列の折れ線グラフで表示しています。

「●●県、●●市、●●駅 賃料 推移」と検索すれば確認することができます。賃貸派の人も、賃貸と購入を迷っている人も、賃料の推移を確認したほうがいいかもしれません。

昔の家の方が仕様のグレードが良い場合もある

2020東京オリンピックの前までは、オリンピック需要による人手不足で建築コストが上昇していると言われました。ところが、今度は供給不足で建築コストが上昇しています。

土地の価格も上がっていますから、分譲マンションであれば、価格の上昇を抑えるために、建築資材のグレードを下げていると業界内では言われています。つまり、新築よりも中古の方が良質の資材を使っている場合があるのです。その場合、長期的に新築と中古のどちらがいいのでしょうか。

建築士やハウスメーカー、建設会社のOBに話を聞かないと検証できなさそうです。

住宅ローン金利が上がってきた

2022年はアメリカの金利上昇に伴い、日本の住宅ローン金利も上昇し始めました。といっても0.01%など微々たる割合です。今後の住宅ローン金利がどう動くかは、1つには日本銀行の意思決定、もう1つは銀行など金融機関のさじ加減です。

金利自体は上昇する理由がいくつも見つかりますが、日銀や銀行が及び腰で金利を低い水準に抑えたままになっているのかもしれません。

家を買うということの意義

家を買う動機は人それぞれです。若い人だけが家を買うのではありません。定年後にゆっくりと生活したいと家を買う人がいます。親と同居の二世帯住宅を建てる人もいます。子供のために家を買おうとする人、独り身で生涯の住居費を下げるために家を買う人もいます。

人それぞれ、人生の物語があり、その実現に向けて家を買います。損得で買う人もいますし、ライフスタイルや生活環境を重視して家を買う人もいます。自分にとっての正解を見つけることで、賃貸か購入かについて意思を決めることができるでしょう。

賃貸か購入か

賃貸か購入を迷っている人が気にする指標は賃貸か購入の何方が得か、というテーマがあります。家賃と住宅ローンの返済を同額とするならば、長生きするほど賃貸の分が悪いことになります。

戸建てかマンションか

一番大きな選択基準は好みかもしれません。他に、働き方や最寄り駅までの距離など、けを考えて何方を選ぶべきか考えてみましょう。

マンションは住宅ローンの支払いが完了しても、管理費と修繕費を払い続ける必要があります。

中古か新築か

予算に「ゆとり」があれば新築、そうでない場合は中古が現実的な選択です。マンションであれば、中古物件でも状態が確認できますが、戸建ての場合は管理状況がどうなっているか建築士によるインスペクションを実施し、問題ないか確認したほうがいいでしょう。

誰から買うか

不動産会社とは買ったときの契約以外に接点はありません。建売住宅やマンションはアフターフォローがないところが注意点です。注文住宅であれば、アフターフォローが充実しているか確認したほうがいいでしょう。いざという時に相談できる先があるのか、ないのか大きな違いが出てきます。

マイホーム税は購入、保有、売却時

家は、買った時、保有期間中、売却時とそれぞれ税金がかかります。特に保有期間中は固定資産税や都市計画税の負担が続きますので、住宅予算として組み込んでおくといいでしょう。

マイホーム取得支援制度

マイホームを買うことは、日本のGDP規模に影響があります。そのため、家が売れるほど日本経済の成長に繋がります。となれば、家を買ってもらうために、政府としてもあの手この手の支援制度を設けます。すまい給付金や住宅ローン控除、固定資産税の軽減、など様々な優遇があります。

住宅ローンを貸す側の論理

住宅ローンを貸す側の銀行等金融機関は、貸せるだけたくさん貸したいと考えます。住宅ローンの支払いが厳しくなるかどうか、考えることはないでしょう。借りる側は、金融機関の考え方を理解した上で、借りられるだけ借りるのではなく、無理なく返せる金額を借りるのが妥当です。

家を売りたい側の論理

新築マンション、新築戸建であれば高額物件ほど利幅が大きくなります。不動産会社が仲介する物件であれば、高額なほど仲介手数料が高くなります。不動産会社は利益を上げるために高額の物件を販売する動機をもちます。それに惑わされないようにマイホーム予算を固めておくことは、将来設計において重要です。

家を買いたい人の論理

家を買いたい人の多くは、家を買うことで何らかの目的を達成します。それだけでなく、家を買った後も生活は続きますから、生活に支障のない金額の住宅価格を知っておく必要があります。希望する子供の教育資金が準備できなくなったり、進学計画に支障が出たり、家族旅行に行けなくなったり、やりたいことができないようでは本末転倒です。

夫婦ペアローンの注意点

夫婦共同で家を買う場合は、離婚という可能性も考慮しておきましょう。離婚時にマイホームを売却しようとしても、住宅ローンが完済できない場合が多く、住まない家のローンを払い続けたり、突然住宅ローンの支払いが途絶えたりする危険性もあります。

ライフプランを考えて、資金繰りを計画する

ライフプランを検討し、キャッシュフローを考えると、適切なマイホーム金額を計算することができます。住宅を買おうと思ったら、まずは資金計画を立てることをおすすめします。

生命保険は必須、家を競売にかけたくないなら

住宅ローンを借りる場合は、団体信用生命保険という生命保険への加入が必須です。健康状態が良好でない場合は、若くても家を買えない場合もあります。若いうちに生命保険に加入しておくと、いざという時に団信代わりにできる金融機関もあります。団信なしで家を買うことは、家族に負債を残す可能性があります。病歴などを隠して団信に加入すると、告知義務違反で住宅ローンの一括返済を求められる可能性もあります。

損害保険は重要、災害時に安心したければ

地球温暖化に伴い、自然災害のうち風水害が威力を増しています。●●年に一度の自然災害が頻繁に起こるようになりました。自然災害から財産を守るのは損害保険の一種である火災保険と地震保険です。自然災害の起こりづらい土地に家を買うのも大切ですし、いざという時に生活再建できるように保険を充実させることも大切です。

団信は複雑、本当に適用されるか要検討

最近は団体信用生命保険が複雑化しています。条件がいいように見えますが、支払条件に当てはまる可能性がどれほどあるのか、立ち止まって考えてみることも大切です。

退職金のないあなたは?

退職金のない会社が増えてみます。退職金額は多くの企業で減額されています。定年後に住宅ローンを退職金で完済するプランが通用しない場合もあります。そのようなことも踏まえて、住宅ローンの借入額を考えておきましょう。

住宅取得年齢の上昇と完済年齢の上昇

住宅購入年齢が上昇し、住宅ローンの完済年齢も上昇しています。定年後に無理なく返せる住宅ローンかどうか、よく考えましょう。

子供が元気でマンションから戸建てに引っ越したAさん

分譲マンションに住んでいたAさんは、子供の生活音に対する苦情をもとになり、戸建てに引っ越しました。子供をのびのび自由に育てたい人には参考になるケースかもしれません。

管理費修繕費が右肩上がりで戸建てに引っ越したBさん

Bさんの住んでいたマンションは、築年数の経過とともに修繕費が上昇することが決まっています。5万円→7.5万円→10万円とわかり、何年か暮らした後に戸建てに引っ越しました。

戸建てに住んだが、近所付き合いを苦にマンションに引っ越したCさん

戸建ての場合は、ご近所付き合いも大切です。ご近所づきあいがうまくいかずに引っ越したCさんのようなパターンもあります。

子供の成長に合わせてマンションを買い換えるDさん

都市部のマンションは狭く、家を買うタイミングの家族構成や子供の年齢に合わせると、子供の成長に伴い部屋が手狭になります。Dさんは、子供の成長に合わせてマンションを買い替えました。

親の土地に家を建てて悠々自適のEさん

親の土地に家を建てて、少ない住宅ローン負担で済むEさんのような事例もあります。一方で、二世帯住宅で親子仲、夫婦仲が悪化する場合もあるので注意が必要です。

マンションは中古でも売れる、中古の戸建ては売れないが更地は売れる

マンションは空中の権利を売買、戸建ては最低でも土地の価値が残る。どちらを好むかはあなた次第です。

年金があてにならないから家を買うという選択

将来的に年金だけでは暮らせないから、賃貸生活もできないだろうと家を買う人もいます。特に、フリーランスなど年金の少ない人は若いうちから将来設計が大切です。

家賃を払い続けるには人生100年は長すぎる

人生100年時代。100歳まで年金を受け取ることはできるけど、家賃を払い続けられるかどうかはわからない。国が面倒を見てくれる制度もありますが、住環境を考えると難しい問題もありそうです。

不動産会社は教えてくれないハザードマップ

家を買う際は、自分でハザードマップを確認しましょう。不動産会社は不利な情報は軽くしか触れません。自分で確認することが大切です。

大手だから安心ではない不動産裏事情

多くの不動産会社から、大手だからといって安心しないほうがいい、油断禁物という忠告をもらいます。正直不動産の世界が現実にあるのです。

物件情報は業者が握っている

注文住宅を建てたいが、土地情報がない。都市部のあるあるです。これは、もはや仕方がありません。いい物件情報は不動産会社しか持っていないのです。不動産会社といい関係を築くことも重要です。

視点をずらせば不動産は見つかる

土地の情報がない場合は、あえて人気のなさそうな地域や安い地域に活路を見出す方法もあります。賃貸しているエリアで安い土地の情報は出てこないと思ったほうがいいでしょう。

自分が本気にならないと、不動産会社は手を抜く

不動産会社との付き合いはさじ加減が難しいでしょう。紹介した物件を他社で契約するような不義理な消費者がいる限り、買いたいという強い意思がなければ、いい物件情報は流れてこないでしょう。

不動産会社は売りっぱなしでフォローなし

家を買ったら、不動産会社との縁は切れます。そのつもりで、購入後の過度なアフターフォローは期待しないほうがいいでしょう。

可変性のある住宅は住心地がよい

子供の成長に合わせて、家族の人数に合わせて可変性のある住宅を作るという方法もあります。ただし、リフォームやリノベーションが簡単にできるか、物件や関与する工務店、ハウスメーカーによって異なります。

いかがでしょうか。考えることが多すぎますね。理想のライフスタイルを追求したい人は、それなりの手間、暇をかけましょう。もしくは自分の納得のいく条件を考えておくといいでしょう。

私たちは、家を売る必要も、住宅ローンを貸す必要もありません。あなたのマイホーム購入に何らかのお役に立つことで、ライフプランの実現に貢献できれば幸いです。

株式会社ライフデザインセンター 代表取締役 高橋成壽
CFP、証券アナリスト、テクニカルアナリスト

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