「フリーランスだけど住宅ローンを借りたい」

「住宅ローンを借りるポイントは？」

と気になっている方もいるでしょう。

フリーランスは、会社勤めの人よりも住宅ローンに通りにくいと言われています。原因は色々とありますが、会社員よりも収入が不安定なのが主な原因です。

しかし、フリーランスだからと言って絶対に住宅ローンが借りられないわけではありません。

今回は、住宅ローンを借りたいフリーランスの人に向けて、以下の事柄を解説します。

• 住宅ローンを借りられないフリーランスの特徴
• 住宅ローンの審査に通るためのポイント
• フラット35について
• フリーランスと住宅ローン控除の関係

今回の記事を読めば、誰でもフリーランスの住宅ローンについて詳しくなれます。住宅ローンを検討しているフリーランスの方はぜひ参考にしてくださいね。

1.住宅ローンを借りられないフリーランスの特徴は？

住宅ローンを借りられないフリーランスの特徴は主に以下の7つです。

• 所得が安定していない
• 独立してから年数が浅い
• 税金や公共料金を滞納している
• 住宅ローン以外の借入額が多い
• 節税対策をしすぎている
• 自己資金額が少ない
• 事業用の物件を購入しようとしている

これらの特徴に当てはまっている場合、住宅ローンの審査に通る可能性が低くなります。当てはまっている項目があるなら、改善してから申し込むようにしてください。

(1)所得が安定していない

住宅ローンの審査では過去3年分の所得が確認されます。この時、所得額は平均ではなく一番低い額を基準にして審査されます。

そのため、所得に波があったり赤字の年があると、所得が十分にないと判断されてしまうのです。

毎月安定した収入がないと、いつ何が起こるかわからないという危険性が生じます。また、病気や怪我などで収入がなくなってしまった場合、安定して返済することができないかもしれません。

金融機関からすると、安定した所得がない人にお金を貸すと滞納されるリスクが高くなってしまいます。ある程度、所得が一定でないと審査に通らないのも無理のないことでしょう。

住宅ローンを申請する前には、自分の過去3年分の所得がどの程度なのかを確認しておくようにしてください。

(2)独立してから年数が浅い

フリーランスの住宅ローンの審査基準には、多くの金融機関で独立してからの年数が含まれます。そのため、独立して間もない頃だと審査に通らないかもしれません。

住宅ローンの審査では、過去3年分の所得を確認されることが多いです。最低でも独立から3年経ってから申し込むようにしましょう。

(3)税金や公共料金を滞納している

税金や公共料金を滞納している人は、住宅ローンの借り入れができない可能性が高いです。特に税金に関しては、一度でも滞納したことがある時点で審査に通らなくなるかもしれません。

万が一、住宅ローンを滞納してしまうと、自分の持っている財産を差し押さえられます。しかし、税金の滞納があると、住宅ローンよりも税金側の徴収や差し押さえが優先されてしまうのです。

そのため、金融機関からすると税金を滞納している人にお金を貸すと、全額徴収できなくなるリスクが高くなります。

住宅ローンを申し込む際、必ず納税証明書の提出が必要です。税金を滞納していると、審査の時点でバレてしまいます。隠し通すのは困難なので、滞納している税金があれば申込前に全て支払うようにしてください。

また、公共料金やクレジットカードの滞納も同様に審査に影響します。

公共料金やクレジットカードの支払いを滞納すると、信用情報に傷がつきます。傷がつくと、住宅ローンだけでなく様々な借り入れが行いにくくなるのです。

今滞納しているものがあればすぐに支払いましょう。また、自分の信用情報はいつでも確認できるので、気になるのであれば申込前に確認しておくのも良いかもしれません。

(4)住宅ローン以外の借入額が多い

住宅ローン以外に借入をしている場合、借入額に影響が出るかもしれません。

住宅ローンには返済負担率というものがあります。これは、年収に対して返済額が何割になるかというものです。

住宅ローン以外の借入も、この返済負担率に影響します。借入額が多いと、その分住宅ローンの支払いに充てられる金額が減ってしまうからです。

また、そもそも一人が借り入れられる金額には上限があります。そのため、審査に受かったとしても、他の借入額との兼ね合いで本来必要である金額よりも少ない借入になってしまうかもしれません。

金融機関からしても、元々の借入額が多い人に貸してしまうと、返済が滞るリスクが生じます。そのため、借入をしていない人と比べて、審査が厳しくなってしまう可能性も出てきます。

(5)節税対策をしすぎている

審査では、収入ではなく所得が見られます。節税のために経費をたくさん計上すると、所得が少なくなってしまい、審査で不利になってしまうので気をつけてください。

審査はあくまでも確定申告で申請している所得額をもとに進められます。そのため、節税のしすぎで所得が少ないと、返済に値する収入がないと判断されて審査に通らなくなるかもしれません。

将来的に住宅ローンを借りたい、と思っているのなら経費に計上する額を抑えて、なるべく所得額を多くするようにしておきましょう。

(6)自己資金額が少ない

住宅を購入する際、全額を住宅ローンで賄うのは避けましょう。一定額を自分のお金で支払うようにしてください。この時の金額を自己資金額と言います。

自己資金額が少ないと、その分借りる金額が多くなります。借入額が増えると、審査の基準も高くなるでしょう。

特に、同じ金額を借りるとしても、フリーランスは会社員よりも高い基準を求められることが多いです。そのため、自己資金額が少ないと審査の基準が上がり、借り入れにくくなってしまいます。

(7)事業用の物件を購入しようとしている

購入する物件が、事業用または住宅兼事業用の場合、そもそも住宅ローンが使えないかもしれません。

住宅ローンはあくまでも住宅の購入費用のために貸し出されるお金です。事業用の建物や店舗の購入にはそもそも適用されません。

住宅を兼ねているとしても、住宅ローンによっては制限がかかります。例えば、住宅部分の床面積が50％以上必要、といった条件です。

そのため、住宅兼事業用の物件を購入する際は、自分が審査を申し込む商品が事業用を対象としているのかどうかを確認するようにしてください。

2.フリーランスが住宅ローンに通るためのポイント

フリーランスは会社員などと比べると住宅ローンの審査に通りにくいです。しかし、絶対に通らないわけではありません。以下のポイントさえ押さえれば、借り入れられる可能性が上がるでしょう。

• 大手ではなく地方銀行に申し込む
• フリーランス向けの商品を選ぶ
• 返済負担率を低くする
• 健康な状態を保っておく
• 連帯保証人を用意する

いずれの条件もそこまで難易度は高くありません。少しでも審査に通りやすくするためにも、ぜひポイントを抑えるようにしておきましょう。

(1)大手ではなく地方銀行に申し込む

大手銀行よりも地方銀行の方が、審査のハードルが低いことが多いです。

地方銀行は、審査の時に申し込み主の状況を丁寧に見てくれます。書類だけではわからない情報や事情も詳しく聞いてくれることが多いので、フリーランスにも優しいです。規模が小さい分、親身に相談に乗ってくれるでしょう。

そのため、大手銀行の審査に落ちたとしても、地方銀行なら通ることもあります。ぜひ、試してみてください。

(2)フリーランス向けの商品を選ぶ

最近では、時代の流れもありフリーランスや個人事業主に向けた商品が増えてきています。こういった住宅ローンを選べば、通常の商品よりも審査に通る確率を上げられるでしょう。

金融機関によっては、フリーランスの人に個人で面談をしたりヒアリングをしてくれることもあります。書類だけではわからない事情を説明することで、審査に通りやすくなるかもしれません。

(3)返済負担率を低くする

返済負担率は、収入に対して返済額がどれくらいなのかを割合で表したものです。

返済負担率が大きいと、返済が家計を圧迫している状態であり滞納のリスクが高まります。一方、返済負担率が小さいと余裕を持って返済ができるので、金融機関から見ても安心して貸し出すことができます。

住宅ローンを借りる際には返済負担率にも気をつけるようにしましょう。

返済負担率を下げるには収入を増やすまたは借入額を減らすのが良いです。本業の仕事を頑張る、または節税をしすぎないといった方法で収入や所得は増やせます。

借入額を減らすには、初めに用意しておく自己資金額を増やすのがおすすめです。頭金を多くすればその分借入額も少なくなるため、審査にも通りやすくなるはずです。

(4)健康な状態を保っておく

フリーランスの収入は、本人の健康に依存します。仮に病気になって仕事ができないと、収入がゼロになってしまう危険性すらあるのです。

そのため、健康上に問題があるとそれだけで審査が一気に厳しくなってしまいます。審査には健康診断の結果が必要な場合もあるからです。

持病などはどうすることもできませんが、意識することである程度は健康になれます。普段から健康に気を使い、病気や怪我のない状態を保つようにしてください。

(5)連帯保証人を用意する

通常、住宅ローンには保証人は要りません。保証会社を通じて保証を結ぶことがほとんどです。

しかし、フリーランスの場合、保証人や連帯保証人を求められることもあります。そういった時に保証人を用意できれば審査に通る可能性が上がるでしょう。

夫婦や両親、兄弟など身近な人にあらかじめ頼んでおくと、スムーズに進みます。

3.住宅ローンが借りられない時はフラット35がおすすめ

フラット35は、国が運営する住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する住宅ローンです。名前の通り、最大35年間固定金利でお金を借りられます。

フラット35は国が関与しているので、通常の住宅ローンよりも基準が緩いのが特徴です。例えば、審査時に必要な収入の証明は直近1年分だけで構いません。独立してから1年さえ経っていれば申し込めるのは大きなメリットです。審査の金利も低めですし、他の借入は返済比率の計算から除かれます。また、住宅兼事業用の物件にも利用できます。

そのため、フリーランスであっても比較的審査に通りやすいと言えるでしょう。

ただし、フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定めている条件を満たす住宅を購入する必要があります。耐震構造や住宅の規模などが条件として定められています。フラット35を利用する前に、購入予定の住宅が条件を満たしているかどうかを確認するようにしましょう。

4.フリーランスでも住宅ローン控除は適用される？

フリーランスが住宅を購入する際に気になるのが、住宅ローン控除が適用されるのかというところでしょう。

今回の記事の最後に、フリーランスと住宅ローンの関係性について解説していきます。

(1)住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、住宅ローンの残額に応じて支払う税金を安くしてくれる制度です。詳しく言うと、年末時点での住宅ローンの残高のうち1％に及ぶ額が、所得や住民税から控除されます。

この制度は、住宅ローンを借り入れてから10年間使用できます。

(2)フリーランスでも住宅ローン控除は利用できる

住宅ローン控除は、条件さえ満たせば誰でも利用できます。フリーランスだからといって利用できないと言うことはありません。

特に、購入する住宅が自宅用であればほぼ確実に利用できます。自宅部分が90％を超えていれば、住宅ローンの全額が控除の対象になります。

ちなみに、残りの10％以下が事業用であっても、経費として計上させることが可能です。つまりこの部分は二度控除できるので、通常よりもお得に制度を活用できるのです。

(3)事業兼自宅物件でも条件を満たせば適用される

事業兼自宅に住宅ローン控除を適用させたいのであれば、一定の条件を満たす必要があります。条件は以下になります。

• 床面積は50平方メートル以上
• 床面積の2分の1以上が専ら自己の居住に供するもの

事業部分の面積が半分を超えると適用外になるため気をつけましょう。

5.まとめ

今回の記事では、フリーランスの人が住宅ローンを利用する場合について、借入ができない人の特徴と借入時のポイントを中心に解説しました。

基本的に、フリーランスでも住宅ローンを借りることはできます。しかし収入が安定しなかったり赤字があったり、その他様々な条件を満たすことで審査のハードルが上がっていってしまいます。実際に住宅ローンを申し込む前は、自分の現状を整理したり、住宅ローン時にチェックされる項目について確認しておくのが良いでしょう。

もし、審査に通らないのであればフラット35の利用もおすすめです。また、住宅ローンを利用するなら、ぜひ住宅ローン控除についても知っておきましょう。