中古住宅購入前に確認！重要事項説明書と契約不適合責任とは
中古住宅で気に入った物件があった際、すぐに契約書にサインをするのはNGです。
なぜなら、住宅購入後のトラブルを防止することにつながる、契約前に非常に重要な確認ポイントがあるためです。
ここでは中古住宅を契約する前に確認するポイントを紹介します。
目次
1.重要事項説明書について
重要事項説明書とは、宅地建物取引業法に基づいて、契約の前に必ず記載するべき建物の状態などの重要事項が書かれている書類であり、宅地建物取引士によって買主に契約前に説明が義務付けられている書類になります。
中古住宅の場合で特に確認いただきたい項目としては「法令上の制限」と「建物状況調査有無」になります。
■法律（ルール）にもとづく制約
「法令上の制限」は、都市計画法や建築基準法などの法令に基づく制限の項目となり、増改築などの際に制限が発生する可能性があるので、内容を確認し、不明点は確認するようにしましょう。
■現物の状態
「建物状況調査有無」は、既存の建物であるときは建物状況調査を実施しているかどうか、および実施している場合は調査結果の概要が記載されている項目となりますので、建物状況調査の実施有無を確認し、建物状況調査を実施していない場合は実施するように依頼しましょう。
2.契約不適合責任について
2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」が新設されており、不動産売買でも契約不適合責任が適用されるようになりました。
■あらたな不動産ルールとは
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約の内容に適合しないものである場合、買主は売主に対して、履行の追完、代金の減額、損害賠償、契約解除の請求が可能である規定です。
瑕疵担保責任の時は履行の追完、代金の減額の請求はできなかったので、買主にとって行使できる権限が増えているのが特徴です。
■説明されないよくある落とし穴
売主が法人の場合は、宅地建物取引業法に基づいて、建物の引き渡しから2年という責任追及期間を設けていることがほとんどですので、契約書の条文を確認するようにしましょう。
一方、売主が個人の場合は宅地建物取引業法の適用外になるので、契約不適合責任の規定がない場合があります。
契約不適合責任の規定がない場合、前述の請求ができないため、売主が個人の場合は特に注意するようにしてください。
3.まとめ
中古住宅の基本は「現状有姿」での引き渡しとなります。
つまり、現在あるがままの状態で引き渡すことになります。
したがって、物件の状態が記載されている「重要事項説明書」をしっかり確認し、物件の状態を把握した上で契約を検討するようにしてください。
また、契約不適合責任の規定は引き渡し後のトラブルの観点で非常に重要な条文ですので、内容を必ず確認するようにしましょう。
住宅購入の前に無理なく返せるマイホーム予算を考えましょう。
監修：ファイナンシャルプランナー（ＦＰ） 高橋成壽
