マイホーム購入の基礎知識！建ぺい率・容積率・用途地域とは
マイホームを持つ前に、建ぺい率や容積率、用途地域について把握しておくことが大事です。
これらの知識を知らないと、思うような家を建てられなかったり、イメージと違う住環境に頭を悩ますことになります。
ここでは、マイホームを持つ際に押さえておきたい建ぺい率や容積率、用途地域について解説します。
目次
1.建ぺい率と容積率
建ぺい率と容積率によって、建てられる家の広さや階数が決まります。
・建ぺい率：敷地面積に対してどれくらいの面積の建物を建てられるかの割合。
・容積率：敷地面積に対してどれくらいの延床面積の建物を建てられるかの割合。
建ぺい率は「建築面積÷敷地面積×100」容積率は「延床面積÷敷地面積×100」で算出できます。
例えば、敷地面積100㎡で建ぺい率が80%の場合、建築面積80㎡までの家を建てることが可能です。また、容積率が80%の場合は延床面積80㎡（1階60㎡、2階20㎡など）までの家にできます。
同じ土地でも、建ぺい率と容積率によって建てられる家の大きさが変わります。
2.用途地域の種類
用途地域とは、市街地形成を目的に用途別に分けられた13のエリアのことです。13エリアは、以下3つに大別できます。
・住居系（8エリア）
・商業系（2エリア）
・工業系（3エリア）
それぞれのエリアの特徴は、以下の通りです。
●住居系
・第一種低層住居専用地域
建てられる高さが10m〜12mに制限された低層住宅のための地域です。一戸建てや低層マンション、学校、寺院などが建設可能です。
・第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域と同じ高さ基準ですが、床面積150㎡までの店舗建設が可能です。低層住宅やコンビニ、飲食店があります。
・第一種中高層住居専用地域
高さ制限がなく床面積500㎡以下の店舗が建てられます。住宅や大学、飲食店、病院などの建設が可能です。
・第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域の用途に加えて、床面積1,500㎡以下の店舗が建てられます。中規模のオフィスビルやスーパーの建設も可能です。
・第一種住居地域
住宅以外は、大学や病院、ホテル、オフィスビルなどが建てられます。高さ制限がないので、大規模なマンションも建設可能です。
・第二種住居地域
第一種住居地域の用途に加え、カラオケ店やパチンコ店、ボーリング場なども建設可能です。
・準住居地域
第一種住居地域の用途に加え、小規模な工場やパチンコ店、カラオケ店などの建設もできます。国道や幹線道路沿いで指定されることが多いです。
・田園住居地域
農業関連施設等と調和した低層住宅環境を保護するための地域です。農産物直売所や農家レストランなどを建てられます。
●商業系
・近隣商業地域
日用品の買い物などができる地域です。店舗や映画館、事務所などを建てることができます。風俗営業店などの建設は認められていません。
・商業地域
近隣商業地域では建てられない、ナイトクラブや風俗営業店の建設も可能です。
●工業系
・準工業地域
風俗営業店や危険性の高い工場など以外の建物を建設可能です。
・工業地域
学校、ホテル、病院、映画館などは建てられませんが、どんな工場でも建設可能です。住宅や店舗は建てられます。
・工業専用地域
住宅や学校、病院は建てられず、工場しか建てられない地域です。
このように、用途地域によって建物の制限があり、住環境が異なります。
マイホームを購入する際は、どんな用途地域か確認することが大事です。
3.まとめ
建ぺい率や容積率、用途地域によって家の広さや住環境だけでなく、予算も大きく変わります。
建ぺい率や容積率、用途地域を理解していることは、適切なマイホーム予算にもつながります。
マイホームの計画を立てるとともに、住宅購入の前に無理なく返せるマイホーム予算を考えましょう。
監修：ファイナンシャルプランナー（ＦＰ） 高橋成壽
